C’est principalement au niveau de la forme du rapport rendu qu’une estimation sommaire se différencie d’une expertise.
Les différentes valeurs sont abordées, telles que la valeur intrinsèque, la valeur de rendement ou la valeur vénale, pour arriver aux conclusions des experts, qui détermineront en finalité par exemple la valeur de marché.
Le descriptif du bien estimé est succinct, et certains aspects juridiques et/ou techniques sont abordés de manière moins approfondie.
Cette approche ne convient pas à tous les types de biens immobiliers, et n’est pas applicable dans tous les cas.
C’est lors de la prise de contact et de la première analyse du mandat que nous vous conseillerons sur l’opportunité ou non de procéder à une estimation sommaire. Dans tous les cas, une visualisation de l’objet est indispensable.
Un mandat d’expertise consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier.
Il s’agit d’une analyse sérieuse prenant en compte les paramètres financiers, techniques, juridiques et géographiques de l’objet.
Une fois le cadre du mandat clairement défini, nous réunissons les documents et informations indispensables à notre analyse. Une visite du bien immobilier puis une analyse pertinente de l’ensemble des informations recueillies sont indispensables.
Le résultat de cette analyse aboutit à la livraison d’un rapport complet, qui répond à la question que vous vous posez.
Le document remis comprend le descriptif détaillé du bien immobilier, l’analyse des différents facteurs jouant un rôle sur sa valeur et le détail de la détermination de sa valeur sous les différentes approches de calculs, à savoir la valeur intrinsèque, la valeur de rendement ou la valeur vénale par exemple.
Idéale pour déterminer la valeur d’un bien immobilier de rendement, cette méthode d’évaluation est utilisée pour estimer l’attractivité d’une opportunité d’investissement.
Les flux de trésorerie sont projetés et actualisés (Discounted Cash Flows) pour aboutir à une valeur de rendement dite dynamique.
Les revenus (loyers) et charges de l’immeuble sont estimés sur une période donnée.
Les revenus nets ainsi obtenus chaque année sont alors escomptés au moyen d’un taux d’actualisation qui prend en compte les paramètres économiques et immobiliers actuels et futurs.
La méthode DCF permet également la projection et l’analyse de différents scénarios. Rendue obligatoire par la FINMA pour certaines catégories de propriétaires institutionnels, elle est également un instrument d’aide précieux au portfolio management.
Pour tout mandat ponctuel de détermination de valeur, nous travaillons sur la base d’un tarif horaire, que nous vous communiquons en toute transparence. Une fois le cadre de notre mission défini, nous transmettons une estimation du coût de notre prestation, tenant compte des heures de travail, des frais de déplacements et autres frais (extraits du registre foncier par exemple). Une fois tous les documents/renseignements indispensables en main, nous sommes en général en mesure de rendre notre rapport dans les 2 semaines qui suivent la visite du bien. Le délai est déterminé d’entente avec notre client. Pour les mandats récurrents, les rythmes d’expertise et délais de restitution de rapports sont déterminés d’entente avec les directions de fonds et/ou comités des caisses de pensions par exemple. Les honoraires sont facturés au tarif horaire ou de manière forfaitaire si cela a été préalablement convenu.
Nous mettons notre expérience à votre disposition.
Vous êtes sur le point de vendre, d’acheter, de financer, de refinancer, de rénover, de céder, de donner, de transférer ou de partager un bien immobilier ? EXPERTOP est là pour vous.
Vous êtes assuré d’avoir à vos côtés des interlocuteurs indépendants et objectifs, en mesure de vous conseiller, vous accompagner ou vous représenter dans tous vos projets.
Nous ne pratiquons en effet pas la gérance immobilière et le courtage immobilier.
En matière de conseil et d’analyse, il s’agit souvent de mandats ponctuels, dont le coût est préalablement déterminé d’entente avec le client.
Nous assurons la représentation du maître de l’ouvrage dans le suivi et la gestion de chantier de construction ou rénovation d’envergure.
Pour les immeubles locatifs, nous sommes à même de vous conseiller en ce qui concerne l’évolution possible de l’état locatif (analyse des baux, impact sur les loyers).
Nous fournissons également une analyse de la valeur avant et après travaux.
Nous assurons le suivi des aspects :
- Techniques : séances de chantier, conseils et prises de décisions.
- Relationnels : avec les différents partenaires (locataires, artisans, autorités, services administratifs, etc.).
- Juridiques : droit de la construction et droit du bail.
- Financiers : contrôle et suivi des coûts, financement et rendement.
Les honoraires de gestion de chantier (représentation du maître de l’ouvrage) sont déterminés selon l’importance de la construction et/ou de la rénovation et en fonction de l’étendue des prestations convenues. Ils figurent dans un contrat que nous préparons et soumettons préalablement au maître de l’ouvrage. Ils sont facturés en général trimestriellement, en fonction de l’avancement. Un autre arrangement peut être convenu avec le client.
Que vous soyez un propriétaire privé, institutionnel ou un service administratif, nous sommes à même d’assurer le suivi de la gestion d’immeubles isolés ou d’un portefeuille de bâtiments, par la mise en place de pilotage ou le pilotage lui-même de régies immobilières.
Nous assumons par exemple le contrôle de l’état d’entretien de vos bâtiments, l’analyse des comptes de gérance et des états locatifs, et vous conseillons dans la détermination de la politique d’entretien la plus adaptée à vos immeubles et à votre situation.
La mise en place d’un système de détermination des honoraires de régies ou la création et le suivi d’indicateurs (benchmarks) définis préalablement selon vos besoins sont des prestations que nous fournissons.
L’équilibre entre le risque et le rendement dans la gestion de portefeuille doit tenir compte des forces, faiblesses, opportunités et menaces dans le choix d’acquérir, de rénover ou de vendre un bien immobilier.
L’endettement et l’évolution des marchés sont également à prendre en compte.
La gestion optimale d’un portefeuille nécessite la maîtrise de l’ensemble des paramètres sur lesquels il est possible d’assurer une contrainte, et une gestion pertinente des risques et opportunités sur les paramètres qu’il n’est pas possible de maîtriser complètement.
Dans ce domaine également, nous mettons à votre service notre expertise en matière de gérance, de droit du bail, de détermination de valeurs ainsi que notre connaissance du marché et nos compétences techniques et juridiques.
Pour le pilotage et le portfolio management, il s’agit de mandat à long terme, dont les conditions (honoraires et délais) sont préalablement déterminées. La facturation est trimestrielle si le mandat est prévu à long terme. Il peut également s’agir de missions ponctuelles, par exemple la détermination d’un système de rémunération pour les régies d’un même propriétaire.